Как продать квартиру с несколькими собственниками

Продажа недвижимости всегда сопряжена с определенными трудностями, а если у квартиры несколько владельцев, процесс может стать еще более сложным и затянутым.  Различные жизненные ситуации, такие как наследство, развод или совместное инвестирование, приводят к тому, что два собственника одной квартиры или более становятся совладельцами одного объекта недвижимости. В Украине этот вопрос регулируется Гражданским кодексом Украины и другими нормативно-правовыми актами.  Далее мы подробно рассмотрим, как правильно и законно осуществить продажу такой квартиры, учитывая все нюансы и возможные подводные камни.

Какие бывают виды совместной собственности?

В украинском законодательстве выделяют два основных вида совместной собственности:

• Совместная собственность без определения долей (совместная совместная собственность): Наиболее распространенный пример – имущество, приобретенное супругами во время брака (ст. 60 Семейного кодекса Украины). В этом случае доли собственников не определены.
• Совместная собственность с определением долей (совместная долевая собственность): Доли каждого из собственников четко определены в правоустанавливающих документах (например, при наследовании по закону или договору).

Понимание вида собственности имеет ключевое значение при продаже квартиры.

Можно ли продать квартиру с двумя собственниками?

Да, можно ли продать квартиру с двумя собственниками – ответ однозначно положительный. Однако процедура будет зависеть от того, согласны ли все собственники на продажу. В случае единогласного решения, процесс продажи практически не отличается от продажи квартиры с одним владельцем, за исключением необходимости участия всех собственников или их уполномоченных представителей на всех этапах сделки.

Что делать, если один из собственников не хочет продавать квартиру?

Это наиболее сложный сценарий. Можно ли продать часть квартиры без согласия других собственников? Согласно статье 364 Гражданского кодекса Украины, совладелец имеет право самостоятельно распоряжаться своей долей в общем имуществе. Это означает, что теоретически можно ли продать долю в квартире. Однако на практике продать долю бывает крайне сложно. Покупатели неохотно идут на приобретение части недвижимости с неурегулированными отношениями с другими совладельцами.

В таком случае закон предусматривает несколько вариантов действий:

• Переговоры: Попытайтесь договориться с несогласным собственником. Возможно, он изменит свое решение при определенных условиях, например, при справедливом распределении вырученных средств или предоставлении альтернативного жилья.
• Выдел доли в натуре: Если это технически возможно (например, в доме на два хозяина как продать, где есть отдельные входы и коммуникации), можно попытаться выделить свою долю в натуре и продать ее как отдельный объект недвижимости. Однако для квартиры в многоквартирном доме это практически нереально.
• Продажа доли другому совладельцу: Предложите свою долю другому собственнику. Возможно, он захочет выкупить ее, чтобы стать единоличным владельцем.
• Обращение в суд: Если договориться не удается, вы имеете право обратиться в суд с иском о разделе общего имущества или о признании права собственности на вашу долю с последующей возможностью ее продажи. Суд может обязать несогласного собственника продать свою долю или выкупить вашу. Стоит учитывать, что судебный процесс может быть длительным и затратным.

Важно помнить, что новый закон о продаже доли в квартире может вносить определенные коррективы в эту процедуру, поэтому перед принятием решения необходимо проконсультироваться с юристом.

Отдельно стоит упомянуть ситуацию, когда квартира приватизирована на двоих как переделать на одного. Если оба собственника согласны, процедура переоформления права собственности на одного из них относительно проста и включает в себя заключение договора дарения или купли-продажи доли.

Также важно понимать, что если человек прописан в квартире имеет ли он долю. Сама по себе регистрация (прописка) не дает человеку права собственности на жилье. Право собственности возникает на основании правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Однако наличие прописанных лиц может создать определенные сложности при продаже, особенно если это несовершеннолетние или недееспособные лица.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры с несколькими собственниками?

Процесс сделки купли-продажи квартиры с несколькими собственниками в целом схож со стандартной процедурой, но имеет некоторые особенности:

• Получение согласия всех собственников: Если все собственники согласны на продажу, необходимо получить их письменное нотариально заверенное согласие. Если один из собственников действует через представителя, у последнего должна быть нотариально заверенная доверенность.
• Оценка недвижимости: Рекомендуется провести независимую оценку рыночной стоимости квартиры.
• Поиск покупателя: Разместите объявления о продаже, обратитесь к риелторам.
• Переговоры с покупателем: Обсудите условия сделки, включая цену, сроки и порядок расчетов.
• Подготовка документов: Соберите необходимый пакет документов, который включает правоустанавливающие документы на квартиру, паспорта и идентификационные коды всех собственников, технический паспорт, справку о составе семьи и другие документы по требованию нотариуса.
• Заключение договора купли-продажи: Договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 657 Гражданского кодекса Украины). На подписании договора должны присутствовать все собственники или их уполномоченные представители.
• Оплата и передача квартиры: После подписания договора и проведения расчетов происходит передача ключей и фактическое освобождение квартиры.
• Регистрация права собственности: Нотариус регистрирует переход права собственности на покупателя в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Чем может помочь юрист при сопровождении сделки?

Юридическое сопровождение сделок купли-продажи недвижимости с несколькими собственниками является крайне желательным, а в некоторых случаях – необходимым. Квалифицированный юрист поможет:

• Проанализировать правоустанавливающие документы и определить юридический статус квартиры.
• Правильно оформить все необходимые документы, включая согласия собственников и уведомления о преимущественном праве покупки.
• Представить интересы клиента на переговорах с другими собственниками и покупателем.
• Разработать оптимальную схему сделки, учитывая все нюансы ситуации.
• Проверить законность сделки и минимизировать риски для клиента.
• Представить интересы клиента в суде в случае возникновения споров.
• Проконсультировать по вопросам налогообложения сделки.

Обращение к юристу позволит избежать множества проблем и гарантировать законность и безопасность сделки.

Почему стоит выбрать нас

Юридическая компания Justice обладает многолетним опытом успешного сопровождения сделок купли-продажи недвижимости любой сложности, включая сделки с несколькими собственниками. Наши юристы обладают глубокими знаниями украинского законодательства и следят за всеми изменениями, в том числе в отношении нового закона о продаже доли в квартире. Мы предлагаем:

• Комплексное юридическое сопровождение сделок купли-продажи недвижимости на всех этапах.
• Индивидуальный подход к каждому клиенту и учет всех особенностей его ситуации.
• Профессиональную помощь в урегулировании споров между собственниками.
• Гарантию законности и безопасности сделки.
• Конкурентные цены на юридические услуги.

Продажа квартиры с несколькими собственниками – это многоэтапный и ответственный процесс, требующий внимательного отношения к деталям и знания законодательства. Будь то ситуация, когда два собственника одной квартиры пришли к общему решению, или сложный случай, когда один из них против продажи, грамотная юридическая поддержка является залогом успешного завершения сделки.