Как изменилась процедура сделок с недвижимостью в военное время:юридические нюансы

Военное положение, введенное в Украине в связи с вооруженной агрессией РФ, затронуло все сферы жизни общества, включая рынок недвижимости. Купля-продажа недвижимости в военное время требует особой внимательности со стороны как продавцов, так и покупателей. Изменились процедуры, усилились требования к проверке документов и подлинности сделок, а юридические риски значительно возросли. Ниже мы расскажем, как продать квартиру в Украине во время войны, какие особенности нужно учитывать при покупке, и почему без юридической поддержки в этих условиях не обойтись.

Влияние военного положения на рынок недвижимости

С начала полномасштабной войны рынок недвижимости Украины столкнулся с резким спадом активности. По данным Государственной службы статистики Украины, количество зарегистрированных сделок сократилось более чем на 60% в первые месяцы войны. В то же время возникла необходимость перемещения населения из зон боевых действий, что активизировало рынок аренды и частично – купли-продажи недвижимости в относительно безопасных регионах, таких как Львов, Ивано-Франковск, Закарпатье.

Военное положение внесло целый ряд ограничений. Например, введены особые правила нотариального удостоверения сделок, ограничена работа Государственного реестра прав на недвижимое имущество (в частности, он был временно приостановлен в марте 2022 года). Также на рынок повлияли эвакуация нотариусов, ограниченный доступ к архивам и невозможность очного присутствия всех сторон сделки.

Новые требования к оформлению сделок

Переоформление квартиры в военное время сопровождается рядом юридических особенностей. Основные изменения:

• Реестр имущественных прав работает в ограниченном режиме, с допуском лишь уполномоченных нотариусов.
• Временно запрещены действия по отчуждению недвижимости для лиц, находящихся за границей, без электронной доверенности с наложением квалифицированной электронной подписи.
• Обязательное проведение видеозаписи нотариальных действий.
• Усиленные меры идентификации сторон сделки, особенно если одна из сторон — ВПО (внутренне перемещённое лицо).
• Дополнительные проверки источника финансирования покупки, что обусловлено требованиями по предотвращению легализации доходов.

Эти меры направлены на минимизацию мошенничества, кражи жилья путем подделки документов и незаконного переоформления имущества.

Особенности проверки недвижимости перед покупкой

Покупка недвижимости в военное время требует предельной тщательности. Во-первых, необходимо удостовериться, что объект не повреждён в результате военных действий и не находится на временно оккупированных территориях. Второе — проверить право собственности, так как в условиях войны участились случаи споров о праве собственности.

Юристы рекомендуют обязательно:

• Запросить выписку из Государственного реестра прав на недвижимость;
• Проверить действительность правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда и др.);
• Убедиться в отсутствии обременений — арестов, ипотек, налогового залога;
• Проверить личность продавца и его дееспособность (особенно если он проживает за границей).

Дополнительно стоит убедиться, что на момент заключения сделки недвижимость не задействована в уголовных производствах и не является предметом судебного спора.

Как минимизировать риски

Чтобы сделка прошла законно и безопасно, необходимо соблюдать следующие рекомендации:

1. Не использовать шаблонные договоры. Учитывайте индивидуальные условия каждой сделки.
2. Проверка через нескольких юристов. Особенно если недвижимость приобреталась в 90-х или 2000-х годах, когда часто оформлялась с нарушениями.
3. Оформление доверенности. Если одна из сторон не может присутствовать, используйте квалифицированную электронную подпись.
4. Обязательное участие нотариуса. Даже если стороны доверяют друг другу, нотариус проверяет легитимность сделки.
5. Проверка на предмет разрушения. Важно оценить техническое состояние квартиры или дома, особенно в регионах, где были боевые действия.

Ключевой вопрос, который часто звучит: стоит ли продавать квартиру во время войны? Ответ зависит от множества факторов – от локации объекта до срочности получения средств. Если объект недвижимости находится в зоне потенциальной угрозы или разрушен – его ликвидность существенно ниже. Но в стабильных регионах сделки возможны и даже желательны, особенно если необходима быстрая релокация.

Почему стоит выбрать нас 

Юридическая компания Justice обладает многолетним опытом в сопровождении сделок с недвижимостью, включая особые условия военного положения. Наши юристы:

• Сопровождают переоформление квартиры в военное время «под ключ»;
• Обеспечивают полную юридическую чистоту сделки;
• Проверяют объект недвижимости по более чем 15 параметрам;
• Представляют интересы клиента при возникновении споров о праве собственности;
• Консультируют по вопросам: как продать квартиру в Украине во время войны и что учесть при покупке.

Сотрудничество с нами — это безопасность, законность и спокойствие при проведении даже самых сложных сделок. Мы следим за всеми изменениями в законодательстве и гарантируем клиентам профессиональную защиту.

Военное положение в Украине кардинально изменило привычную процедуру купли-продажи объектов недвижимости. Продажа недвижимости в военное время теперь требует повышенной юридической подготовки, проверки, а главное — внимательного подхода к деталям. В условиях риска подделки документов, отсутствия доступа к нотариусам или архивам, правовых споров и разрушений — важно заручиться профессиональной юридической поддержкой. Если вы хотите провести безопасную и законную сделку, команда Justice готова помочь вам на каждом этапе — от первичной консультации до государственной регистрации прав. Помните, что именно сейчас — не время для легкомысленных решений, особенно когда речь идёт о недвижимости.