Юридические аспекты покупки и продажи недвижимости в условиях войны

Военное положение в Украине существенно повлияло на рынок недвижимости. Несмотря на нестабильную ситуацию, сделки с объектами продолжаются, однако требуют повышенного внимания к юридическим аспектам. Покупка недвижимости во время войны, как и её продажа, сопровождается рядом правовых нюансов, связанных с регистрацией прав, проверкой собственности, рисками утраты имущества и невозможностью пользоваться им.

Особенности сделок с недвижимостью в военное время

Сделки с недвижимостью в 2025 году регулируются Гражданским кодексом Украины, Законом Украины «О государственном реестре прав на недвижимое имущество» и постановлениями Кабмина. Однако в условиях военного положения ряд процедур был упрощён или приостановлен, особенно в прифронтовых зонах и оккупированных территориях.

Основной особенностью является необходимость особой проверки продавца и объекта: не нарушены ли права собственности, нет ли судебных споров, арестов или обременений недвижимости. Также важно учитывать военные риски для недвижимости, особенно в зонах активных боевых действий, где сделки временно запрещены или ограничены.

Проверка правового статуса недвижимости

Перед подписанием договора купли-продажи недвижимости важно провести комплексную проверку недвижимости перед покупкой. Это включает анализ документов, технического состояния объекта, наличия прав третьих лиц и судебных тяжб.

Проверка документов на недвижимость

Необходимо запросить у продавца:

• Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, договор дарения, мены и т.д.).
• Выписку из Государственного реестра прав.
• Документы на земельный участок (если это частный дом).
• Паспорт объекта недвижимости (для квартиры или коммерческого помещения).

Обременения и ограничения

Среди наиболее распространённых обременений:

• Арест имущества.
• Залог.
• Ипотека.
• Запрет на отчуждение.
• Судебные споры о праве собственности.

Такая информация также содержится в реестре прав. При наличии обременений сделка может быть признана недействительной.

Техническое состояние объекта

Из-за обстрелов и боевых действий важно провести техническую экспертизу объекта. Это особенно важно для получения экспертной оценки недвижимости, необходимой при покупке, продаже или оформлении кредита.

Риски покупки недвижимости в условиях войны

Ключевые риски покупки недвижимости военное время:

• Уничтожение или повреждение имущества вследствие боевых действий.
• Потеря документов и невозможность доказать право собственности.
• Продажа объекта с поддельными документами.
• Отсутствие доступа к объекту на оккупированных территориях.
• Риски двойной продажи при недостаточном нотариальном контроле.

Нотариальное оформление сделок с недвижимостью

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в Украине. Оно подтверждает законность и волеизъявление сторон. В условиях войны нотариусы продолжают работать в безопасных регионах.

Договор купли-продажи

В договоре должны быть указаны:

• Полные данные сторон.
• Информация об объекте недвижимости.
• Цена и порядок расчёта.
• Отсутствие обременений.
• Гарантия чистоты сделки.

Также желательно указать, что продавец несёт ответственность за предоставление достоверной информации.

Нотариальное удостоверение сделки

Нотариус проверяет:

• Личность сторон.
• Дееспособность.
• Право собственности продавца.
• Отсутствие ограничений и арестов.

После удостоверения нотариус отправляет информацию в реестр недвижимости, что инициализирует государственную регистрацию права собственности.

Государственная регистрация права собственности

Регистрация проводится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. С 2022 года часть операций переведена в онлайн-формат через Дию или кабинет нотариуса.

Государственная регистрация права

Результатом является получение выписки из реестра с указанием нового владельца. Этот документ подтверждает право собственности на недвижимость и необходим для совершения дальнейших действий (продажа, залог, аренда и т.д.).

Страхование недвижимости в военных условиях

Одним из способов снизить риски является страхование от военных рисков. В 2025 году ряд украинских и международных страховых компаний предлагают специализированные полисы, которые покрывают ущерб от обстрелов, пожаров, разрушений.

Однако не все компании готовы страховать объекты вблизи линии фронта. Рекомендуется внимательно изучать условия страхового договора.

Ипотечное кредитование

Ипотека военное время работает ограниченно. Национальный банк Украины ввёл особый режим выдачи кредитов. Программы ипотеки доступны преимущественно в крупных городах, где нет активных боевых действий.

Ипотеку возможно оформить только при наличии:

• Оценки недвижимости.
• Чистоты сделки.
• Страховки.
• Надёжного финансового состояния покупателя.

Налоговые последствия сделки

Налог на недвижимость и сборы при продаже/покупке включают:

• 1% в Пенсионный фонд (покупателем).
• 5% подоходный налог (если продаётся не основное жильё, продавцом).
• 1,5% военного сбора.
• Налог на доход при продаже в случае владения менее 3 лет.

Дополнительно важно учитывать особенности налогообложения при оформлении наследства или дарения недвижимости.

Покупка и продажа недвижимости военное время требуют тщательной юридической подготовки. Особое внимание стоит уделить проверке документов, наличию обременений, регистрации права собственности и оформлению договора через нотариуса. Не менее важным является страхование и понимание налоговых последствий сделки. Для минимизации рисков настоятельно рекомендуется юридическое сопровождение сделок профессиональным юристом или риэлтором. С учётом нестабильности правового режима на отдельных территориях, споры о праве собственности становятся всё более распространённым явлением. Поэтому каждая сделка в 2025 году должна быть не только юридически безупречной, но и максимально защищённой от последствий войны.