Юридическая помощь при покупке и продаже земли в Украине: новые правила и риски

Author
Валентина Таран Адвокат
Есть вопросы? Напишите мне

С 1 июля 2021 года в Украине был отменен мораторий на продажу сельскохозяйственных земель, что ознаменовало начало полноценного функционирования рынка земли. Этот шаг открыл новые возможности для инвесторов и граждан, но также породил множество юридических рисков. Для успешной покупки земли в Украине или продажи земли в Украине необходимо разбираться в новых правилах и процедурах, а также заручиться поддержкой квалифицированного специалиста, такого как адвокат по земельному праву. Правильное оформление земли в собственность и тщательная юридическая проверка земли – ключ к безопасности сделки.

Изменения в законодательстве о рынке земли в Украине

Закон об обороте земель

Снятие моратория регулируется Законом Украины № 552-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения». Основные его положения:

  • До 1 января 2024 года право на покупку сельскохозяйственных земель имели только физические лица – граждане Украины.
  • С 1 января 2024 года право приобретать землю получили также юридические лица, созданные и зарегистрированные по законодательству Украины, участниками которых являются исключительно граждане Украины, государство или территориальные громады.
  • Для юридических лиц установлен лимит на покупку земли – не более 10 000 гектаров.

Ограничения по площади

Закон устанавливает четкие ограничения по площади земельных участков, которые может приобрести одно лицо. Физическое лицо может иметь в собственности не более 100 гектаров, а юридическое – не более 10 000 гектаров. Эти ограничения направлены на предотвращение концентрации земли в руках крупных агрохолдингов и сохранение конкурентоспособности на рынке земли Украины.

Право преимущественной покупки

Одним из важных нововведений стало закрепление права преимущественной покупки. Это означает, что арендатор земельного участка имеет приоритет при его покупке. Продавец обязан уведомить арендатора о своем намерении продать землю, и тот имеет 2 месяца, чтобы принять решение. Детальнее о продаже земли, находящейся в аренде земли, можно прочитать в статье.

Процедура покупки и продажи земельных участков

Процедура купли-продажи земли требует строгого соблюдения законодательных норм.

  • Поиск участка и предварительные переговоры: Стороны договариваются о цене, условиях оплаты и сроках.
  • Юридическая проверка: Этот этап самый важный, о нем подробно ниже.
  • Составление и подписание договора купли-продажи: Договор купли-продажи земли должен быть нотариально удостоверен. Нотариус сделки с землей проверяет документы, личности сторон и отсутствие обременений.
  • Государственная регистрация права собственности: После подписания договора нотариус вносит информацию в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, что подтверждает оформление земли в собственность.

Юридическая проверка земельного участка: что нужно знать

Проверка целевого назначения

Перед покупкой крайне важно проверить целевое назначение земли. Информация об этом содержится в Государственном земельном кадастре Украины. Изменение целевого назначения — сложная и длительная процедура, поэтому лучше сразу покупать участок, соответствующий вашим планам.

Проверка обременений

Обременения могут существенно повлиять на использование участка. Это могут быть:

Юридическая помощь при покупке и продаже земли в Украине: новые правила и риски

Основные риски при сделках с землей и как их избежать

Риски при покупке земли могут быть разными: от недействительных документов до скрытых обременений. Вот как их избежать:

  • Неполноценные или поддельные документы: Обращайтесь к профессиональному нотариусу сделки с землей и обязательно проверяйте все документы через государственные реестры.
  • Несоответствие данных: Размеры и границы участка в кадастре могут не совпадать с реальными.
  • Скрытые обременения: Недобросовестные продавцы могут умолчать о наличии сервитутов или залога.
  • Проблемы с правом собственности: Продавец может не быть законным владельцем или иметь ограничения на продажу.

Для минимизации этих рисков необходима комплексная юридическая проверка земли, которую лучше доверить опытному адвокату по земельному праву.

Налогообложение операций с землей

Налоги при продаже земли зависят от нескольких факторов:

  • Срок владения: Если продавец владеет землей более 3 лет, он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
  • Количество продаж: Первая продажа в отчетном году не облагается НДФЛ. Вторая и последующие облагаются по ставке 5%.
  • Целевое назначение: Для земель сельскохозяйственного назначения действуют особые правила.

Кроме НДФЛ, могут взиматься военный сбор (1,5%) и другие платежи.

Особенности оформления прав собственности на землю

Договор купли-продажи

Подписывается у нотариуса после тщательной проверки всех документов и согласия сторон. Договор купли-продажи земли должен содержать все существенные условия: данные о сторонах, описание участка, цену, порядок расчетов.

Государственная регистрация

После подписания договора нотариус регистрирует право собственности покупателя в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. С этого момента покупатель считается полноправным собственником.

Земельные споры

Если возникают разногласия или проблемы, связанные с куплей-продажей, арендой, наследованием или границами участков, их можно решить через земельные споры. Они могут быть урегулированы в досудебном порядке или через суд. Особенно сложные вопросы могут возникнуть в случае наследства земли.

Новые правила рынка земли в Украине открыли новые горизонты, но и создали необходимость в серьезной правовой поддержке. Грамотная юридическая помощь при покупке и продаже земли позволяет избежать множества рисков, связанных с неполными документами, скрытыми обременениями или налоговыми нюансами. Осознанный подход, тщательная юридическая проверка земли и сотрудничество с опытным адвокатом по земельному праву – залог успешной и безопасной сделки на рынке земли Украины.