Пайове будівництво: як перевірити забудовника перед покупкою?

Купівля квартири в будинку, що будується, – це одне з найважливіших фінансових рішень у житті більшості громадян. Привабливість пайового будівництва полягає, як правило, у нижчій ціні на етапі котловану, проте воно пов’язане зі значними ризиками. Щоб мінімізувати їх і захистити свої інвестиції, вкрай важливо провести ретельну перевірку забудовника перед купівлею квартири. 

Крок 1: Перевірка юридичного статусу забудовника

Перше, що необхідно зробити, це перевірити документи забудовника. Почніть з отримання інформації про юридичну особу, яка є забудовником. Вам знадобляться дані про її реєстрацію в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (ЄДР). Зверніть увагу на:

• Повне найменування та ідентифікаційний код (ЄДРПОУ) забудовника.
• Дату реєстрації та статус (діючий, в процесі ліквідації, банкрут).
• Розмір статутного капіталу. Чим він більший, тим, як правило, вища фінансова стійкість компанії.
• Види діяльності, зазначені в ЄДР. Наявність будівельної діяльності є обов’язковою.

Ця інформація доступна на офіційному сайті Міністерства юстиції України.

Крок 2: Вивчення документації по об’єкту

Після перевірки юридичного статусу забудовника перейдемо до документації, безпосередньо пов’язаної з об’єктом будівництва. Тут ми підходимо до питання, як перевірити забудовника перед покупкою квартири з точки зору законності зведення об’єкта. Обов’язково запросіть і вивчіть наступні документи:

• Правовстановлюючі документи на земельну ділянку. Переконайтеся, що забудовник є власником або орендарем ділянки, на якій ведеться будівництво. Перевірте цільове призначення земельної ділянки – воно повинно відповідати будівництву житлових будинків. Інформацію можна перевірити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
• Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки. Це основний документ, що визначає параметри майбутнього будівництва.
• Дозвіл на виконання будівельних робіт. Видається органами Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ). Перевірити дійсність дозволу можна на порталі ДАБІ.
• Ліцензія на будівельну діяльність. Переконайтеся, що забудовник має діючу ліцензію на виконання будівельних робіт відповідного класу наслідків (СС2, СС3).
• Проектна документація. Хоча детальне вивчення проекту може бути складним для непідготовленої людини, ознайомтеся хоча б із загальними характеристиками будинку, кількістю поверхів, квартир, їх плануванням.

Крок 3: Фінансова стійкість забудовника

Це один з ключових аспектів, щоб перевірити благонадійність забудовника. Фінансові проблеми у забудовника – це прямий шлях до довгобудів і, що гірше, банкрутства. На що звернути увагу:

• Фінансова звітність забудовника. Запитайте у забудовника баланс, звіт про фінансові результати за останні кілька років. Якщо забудовник відмовляється надати таку інформацію або вона виглядає підозріло, це привід задуматися.
• Інформація про судові справи. Перевірте забудовника в Єдиному державному реєстрі судових рішень. Особливу увагу приділіть справам, пов’язаним з невиконанням договірних зобов’язань, позовами від контрагентів або державних органів. Наявність великої кількості таких справ, особливо про стягнення заборгованості, є тривожним сигналом. Особливу увагу варто звернути на суперечки про право власності на земельну ділянку або сам об’єкт будівництва.
• Відсутність у списках недобросовісних забудовників. Деякі громадські організації та ЗМІ ведуть такі списки.

Якщо ви задаєтеся питанням, що робити, якщо забудовник збанкрутує, то це саме та інформація, яку слід перевірити заздалегідь. Пам’ятайте: якщо забудовник оголошений банкрутом, ваші шанси на отримання квартири істотно знижуються. Вам доведеться увійти до реєстру кредиторів, і перспективи повернення коштів або завершення будівництва будуть залежати від багатьох факторів, включаючи наявність активів у забудовника і черги кредиторів.

Крок 4: Репутація та відгуки

Як перевірити порядність забудовника? Вивчення репутації – це важлива частина комплексної перевірки.

• Історія компанії. Як довго забудовник працює на ринку? Скільки об’єктів він вже побудував і ввів в експлуатацію? Відвідайте побудовані об’єкти, поспілкуйтеся з мешканцями.
• Відгуки в інтернеті. Вивчіть відгуки на форумах, в соціальних мережах, на спеціалізованих сайтах. Звичайно, варто критично ставитися до будь-якої інформації, але загальна тенденція може дати уявлення.
• Затримки в будівництві. Вивчіть, чи були у забудовника затримки з здачею попередніх об’єктів. Якщо так, то наскільки вони були значними і як забудовник вирішував ці проблеми.

Крок 5: Перевірка договору участі в пайовому будівництві

Коли ви знаєте, як відбувається купівля квартири і як проходить купівля квартири, то розумієте, що договір – це ваш основний інструмент захисту. Перед підписанням договору участі в пайовому будівництві (ДУДС) або іншого інвестиційного договору (наприклад, форвардного контракту з подальшим придбанням майнових прав) обов’язково надайте його на правову експертизу юристу. Особливу увагу приділіть наступним моментам:

• Предмет договору: чіткий опис об’єкта інвестування (квартира, її площа, поверх, номер).
• Терміни будівництва та введення в експлуатацію.
• Порядок розрахунків і графік платежів.
• Відповідальність сторін за порушення умов договору. Важливо, щоб була прописана відповідальність забудовника за затримку термінів.
• Гарантії та умови розірвання договору.
• Порядок передачі квартири та оформлення права власності.

Що робити пайовикам, якщо забудовник оголошений банкрутом? Превентивні заходи, описані вище, допоможуть значно знизити ризики. Якщо ж ситуація все-таки сталася, негайно звертайтеся до юриста для захисту своїх інтересів в рамках процедури банкрутства.

Чому варто звернутися до нас

Процес перевірки забудовника та аналізу всієї необхідної документації є складним і вимагає глибоких юридичних знань. Недостатньо просто ввести в пошуковий запит «купівля квартири що потрібно знати», важливо вміти застосувати ці знання на практиці. Юридична компанія Justice має великий досвід у сфері нерухомості та пайового будівництва в Україні. Ми допоможемо вам провести комплексну юридичну експертизу забудовника та об’єкта, проаналізувати всі ризики, а також супроводимо вас на всіх етапах угоди – від перевірки документів до підписання договору. Наша мета – забезпечити максимальну юридичну безпеку вашої інвестиції та захистити ваші права.

Пайове будівництво – це реальна можливість придбати житло за вигідною ціною. Однак успіх цього заходу безпосередньо залежить від вашої обачності та ретельності в перевірці забудовника. Відповідаючи на питання, як перевірити забудовника перед покупкою, ми надали вам покрокову інструкцію. Не ігноруйте жоден із запропонованих кроків. Пам’ятайте, що інвестування в нерухомість – це серйозний крок, і краще витратити час на перевірку зараз, ніж стикатися з проблемами в майбутньому. Звернення до кваліфікованих юристів значно підвищить ваші шанси на успішне придбання бажаної квартири.