Як продати квартиру з кількома власниками

Продаж нерухомості завжди пов’язаний з певними труднощами, а якщо у квартири кілька власників, процес може стати ще більш складним і затягнутим.  Різні життєві ситуації, як-от спадщина, розлучення або спільне інвестування, призводять до того, що два власники однієї квартири або більше стають співвласниками одного об’єкта нерухомості. В Україні це питання регулюється Цивільним кодексом України та іншими нормативно-правовими актами.  Далі ми детально розглянемо, як правильно і законно здійснити продаж такої квартири, враховуючи всі нюанси і можливі підводні камені.

Які бувають види спільної власності?

В українському законодавстві виділяють два основних види спільної власності:

• Спільна власність без визначення часток (спільна сумісна власність): Найпоширеніший приклад – майно, придбане подружжям під час шлюбу (ст. 60 Сімейного кодексу України). У цьому випадку частки власників не визначені.
• Спільна власність із визначенням часток (спільна часткова власність): Частки кожного з власників чітко визначені у правовстановлюючих документах (наприклад, при спадкуванні за законом або договором).

Розуміння виду власності має ключове значення під час продажу квартири.

Чи можна продати квартиру з двома власниками?

Так, чи можна продати квартиру з двома власниками – відповідь однозначно позитивна. Однак процедура залежатиме від того, чи згодні всі власники на продаж. У разі одностайного рішення, процес продажу практично не відрізняється від продажу квартири з одним власником, за винятком необхідності участі всіх власників або їхніх уповноважених представників на всіх етапах угоди.

Що робити, якщо один із власників не хоче продавати квартиру?

Це найбільш складний сценарій. Чи можна продати частину квартири без згоди інших власників? Згідно зі статтею 364 Цивільного кодексу України, співвласник має право самостійно розпоряджатися своєю часткою в спільному майні. Це означає, що теоретично чи можна продати частку у квартирі. Однак на практиці продати частку буває вкрай складно. Покупці неохоче йдуть на придбання частини нерухомості з неврегульованими відносинами з іншими співвласниками.

У такому разі закон передбачає кілька варіантів дій:

• Переговори: Спробуйте домовитися з незгодним власником. Можливо, він змінить своє рішення за певних умов, наприклад, за справедливого розподілу виручених коштів або надання альтернативного житла.
• Виділ частки в натурі: Якщо це технічно можливо (наприклад, у будинку на два господарі, як продати, де є окремі входи і комунікації), можна спробувати виділити свою частку в натурі і продати її як окремий об’єкт нерухомості. Однак для квартири в багатоквартирному будинку це практично нереально.
• Продаж частки іншому співвласнику: Запропонуйте свою частку іншому власнику. Можливо, він захоче викупити її, щоб стати одноосібним власником.
• Звернення до суду: Якщо домовитися не вдається, ви маєте право звернутися до суду з позовом про поділ спільного майна або про визнання права власності на вашу частку з подальшою можливістю її продажу. Суд може зобов’язати незгодного власника продати свою частку або викупити вашу. Варто враховувати, що судовий процес може бути тривалим і витратним.

Важливо пам’ятати, що новий закон про продаж частки у квартирі може вносити певні корективи в цю процедуру, тому перед ухваленням рішення необхідно проконсультуватися з юристом.

Окремо варто згадати ситуацію, коли квартира приватизована на двох як переробити на одного. Якщо обидва власники згодні, процедура переоформлення права власності на одного з них відносно проста і включає в себе укладення договору дарування або купівлі-продажу частки.

Також важливо розуміти, що якщо людина прописана у квартирі чи має вона частку. Сама по собі реєстрація (прописка) не дає людині права власності на житло. Право власності виникає на підставі правовстановлюючих документів (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину тощо). Однак наявність прописаних осіб може створити певні складнощі під час продажу, особливо якщо це неповнолітні або недієздатні особи.

Як відбувається угода купівлі-продажу квартири з кількома власниками?

Процес угоди купівлі-продажу квартири з кількома власниками загалом схожий зі стандартною процедурою, але має деякі особливості:

• Отримання згоди всіх власників: Якщо всі власники згодні на продаж, необхідно отримати їхню письмову нотаріально засвідчену згоду. Якщо один із власників діє через представника, в останнього має бути нотаріально засвідчена довіреність.
• Оцінка нерухомості: Рекомендується провести незалежну оцінку ринкової вартості квартири.
• Пошук покупця: Додайте оголошення про продаж, зверніться до ріелторів.
• Переговори з покупцем: Обговоріть умови угоди, включно з ціною, строками та порядком розрахунків.
• Підготовка документів: Зберіть необхідний пакет документів, який включає правовстановлюючі документи на квартиру, паспорти та ідентифікаційні коди всіх власників, технічний паспорт, довідку про склад сім’ї та інші документи на вимогу нотаріуса.
• Укладення договору купівлі-продажу: Договір укладається в письмовій формі та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню (ст. 657 Цивільного кодексу України). На підписанні договору мають бути присутні всі власники або їхні уповноважені представники.
• Оплата та передача квартири: Після підписання договору та проведення розрахунків відбувається передача ключів і фактичне звільнення квартири.
• Реєстрація права власності: Нотаріус реєструє перехід права власності на покупця в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Чим може допомогти юрист під час супроводу угоди?

Юридичний супровід угод купівлі-продажу нерухомості з кількома власниками є вкрай бажаним, а в деяких випадках – необхідним. Кваліфікований юрист допоможе:

• Проаналізувати правовстановлюючі документи та визначити юридичний статус квартири.
• Правильно оформити всі необхідні документи, включно зі згодами власників і повідомленнями про переважне право купівлі.
• Представити інтереси клієнта на переговорах з іншими власниками і покупцем.
• Розробити оптимальну схему угоди, враховуючи всі нюанси ситуації.
• Перевірити законність угоди і мінімізувати ризики для клієнта.
• Представити інтереси клієнта в суді в разі виникнення спорів.
• Проконсультувати з питань оподаткування угоди.

Звернення до юриста дасть змогу уникнути безлічі проблем і гарантувати законність і безпеку угоди.

Чому варто вибрати нас

Юридична компанія Justice має багаторічний досвід успішного супроводу угод купівлі-продажу нерухомості будь-якої складності, включно з угодами з кількома власниками. Наші юристи володіють глибокими знаннями українського законодавства і стежать за всіма змінами, зокрема щодо нового закону про продаж частки в квартирі. Ми пропонуємо:

• Комплексний юридичний супровід угод купівлі-продажу нерухомості на всіх етапах.
• Індивідуальний підхід до кожного клієнта та врахування всіх особливостей його ситуації.
• Професійну допомогу у врегулюванні спорів між власниками.
• Гарантію законності та безпеки угоди.
• Конкурентні ціни на юридичні послуги.

Продаж квартири з кількома власниками – це багатоетапний і відповідальний процес, що вимагає уважного ставлення до деталей і знання законодавства. Чи то ситуація, коли двоє власників однієї квартири дійшли спільного рішення, чи складний випадок, коли один з них проти продажу, грамотна юридична підтримка є запорукою успішного завершення угоди.