Як розірвати договір купівлі продажу квартири: у яких ситуаціях це можливо

Договір купівлі-продажу квартири є одним із найпоширеніших видів цивільно-правових договорів, що регулюються Цивільним кодексом України (далі – ЦК України). Його укладення тягне за собою виникнення взаємних прав та обов’язків у продавця і покупця. Однак життя непередбачуване, і можуть виникнути обставини, що роблять виконання договору неможливим або недоцільним для однієї чи обох сторін. Розуміння підстав і процедури розірвання такого договору вкрай важливе для захисту своїх прав і законних інтересів.

Загальні підстави для розірвання договору купівлі-продажу квартири

Згідно зі статтею 651 ЦК України, розірвання договору можливе за згодою сторін, за рішенням суду у випадках, передбачених законом або договором, а також в односторонньому порядку у випадках, встановлених законом.

• Розірвання за згодою сторін: Найпростіший і найшвидший спосіб припинити дію договору. Якщо обидві сторони дійшли взаємної згоди про розірвання, вони укладають відповідну додаткову угоду до договору купівлі-продажу, яка підлягає нотаріальному посвідченню.
• Розірвання за рішенням суду: Цей спосіб застосовується у випадках, коли одна зі сторін порушує умови договору або існують інші підстави, передбачені законом.
• Одностороння відмова від договору: Допускається у випадках, прямо передбачених законом або договором. Як правило, це пов’язано з істотними порушеннями умов договору однією зі сторін.

Важливо пам’ятати, що скасування договору купівлі продажу квартири – це юридична процедура, яка має бути оформлена належним чином. Проста усна угода або небажання однієї зі сторін виконувати договір не є підставою для його розірвання.

Коли розірвання можливе за ініціативою покупця?

Покупець має право ініціювати розірвання договору купівлі-продажу квартири в таких основних випадках:

• Істотне порушення договору продавцем (стаття 651 ЦК України): Істотним вважається таке порушення, яке спричиняє для покупця таку шкоду, що він значною мірою втрачає те, на що розраховував під час укладення договору. Прикладами можуть бути:
  • Надання продавцем недостовірної інформації про квартиру (наприклад, приховування істотних недоліків, обтяжень, обмежень).
  • Квартира не була передана у встановлений строк.
  • Передача квартири, якість якої не відповідає умовам договору.
• Невиконання продавцем обов’язку передати товар вільним від прав третіх осіб (стаття 661 ЦК України): Якщо після укладення договору з’ясувалося, що квартира перебуває під арештом, у заставі або існують інші права третіх осіб, про які покупець не знав і не міг знати, він має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
• Розірвання договору купівлі-продажу нерухомості, укладеного на відстані (Закон України «Про захист прав споживачів»): Якщо договір було укладено дистанційно (наприклад, через інтернет), покупець має право розірвати його протягом 14 днів без пояснення причин. Однак ця норма застосовується не до всіх угод із нерухомістю.
• Інші підстави, передбачені договором: Сторони можуть самостійно передбачити в договорі умови, за настання яких покупець має право на одностороннє розірвання.

Важливо зазначити, що для розірвання договору з ініціативи покупця, як правило, необхідно звернутися до суду, якщо продавець не згоден на розірвання за взаємною згодою.

Коли розірвання можливе за ініціативою продавця?

Продавець також має право ініціювати розірвання договору купівлі-продажу квартири за наявності певних підстав:

• Істотне порушення договору покупцем (стаття 651 ЦК України): Аналогічно до підстав для покупця, істотним порушенням з боку покупця може бути:
  • Неоплата вартості квартири у встановлений строк.
  • Відмова від прийняття квартири без законних підстав.
• Невиконання покупцем обов’язку прийняти товар (стаття 690 ЦК України): Якщо покупець без поважних причин не приймає квартиру у встановлений договором строк, продавець має право відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків.
• Інші підстави, передбачені договором: Як і у випадку з покупцем, сторони можуть передбачити в договорі умови, за настання яких продавець має право на одностороннє розірвання.

Як і покупцеві, для розірвання договору за ініціативою продавця здебільшого потрібне звернення до суду, якщо покупець не згоден на розірвання за взаємною згодою.

Яка процедура розірвання договору купівлі-продажу квартири

Розірвання за згодою сторін:

1. Сторони домовляються про розірвання.
2. Складається додаткова угода з умовами розірвання.
3. Угода нотаріально посвідчується.

Інформація вноситься до Державного реєстру речових прав на нерухомість.

Розірвання за рішенням суду:

1. Сторона надсилає пропозицію про розірвання.
2. За відсутності відповіді або відмови подається позов до суду.
3. Суд виносить рішення про розірвання, якщо є законні підстави.
4. Рішення суду вноситься до реєстру.

Ключові питання, які часто виникають при розірванні договору купівлі-продажу квартири

1. У який строк можна розірвати договір купівлі продажу квартири: Законодавством України не встановлено конкретного строку для розірвання договору. Однак слід враховувати строк позовної давності – три роки (стаття 257 ЦК України).
2. Яку суму вказувати в договорі купівлі-продажу квартири: У договорі має бути вказана реальна ринкова вартість нерухомості. Заниження вартості може призвести до податкових наслідків і проблем при розірванні договору.
3. Строки розірвання договору купівлі-продажу квартири: У разі розірвання за згодою сторін строки визначаються додатковою угодою. У разі розірвання через суд строки залежать від завантаженості суду і складності справи, у середньому кілька місяців.
4. Скільки примірників договору купівлі продажу квартири має бути: Зазвичай складається три примірники договору: один для нотаріуса, два для сторін.
5. Якщо загублено договір купівлі-продажу квартири: У разі втрати примірника потрібно звернутися до нотаріуса для отримання дубліката договору. Інформація зберігається в нотаріальному архіві.

Чому варто обрати нас

Юридична компанія Justice має багаторічний досвід успішного супроводу угод з нерухомістю та вирішення спорів, пов’язаних з розірванням договорів купівлі-продажу квартир. Наші юристи володіють глибокими знаннями в галузі цивільного та господарського права України, що дозволяє нам ефективно захищати інтереси наших клієнтів на всіх етапах процесу.

Ми пропонуємо повний спектр послуг, включаючи:

• Консультації з питань розірвання договорів купівлі-продажу нерухомості.
• Аналіз договорів та оцінка перспектив справи.
• Підготовка необхідних документів (претензій, позовних заяв, клопотань).
• Представлення інтересів клієнтів у судах усіх інстанцій.
• Супровід переговорів із контрагентами.
• Юридичний супровід угод купівлі-продажу нерухомості на всіх етапах, що дозволяє мінімізувати ризики виникнення спорів у майбутньому.

Звернувшись до юридичної компанії Justice, ви можете бути впевнені у кваліфікованій юридичній допомозі та захисті ваших прав і законних інтересів.

Розірвання договору купівлі-продажу квартири – складний юридичний процес, що вимагає уважного вивчення законодавства та врахування безлічі нюансів. Знання підстав і процедури розірвання, а також своєчасне звернення за юридичною допомогою, допоможуть вам уникнути негативних наслідків і захистити свої права.