Як змінилася процедура угод з нерухомістю у воєнний час: юридичні нюанси

Воєнний стан, запроваджений в Україні у зв’язку зі збройною агресією РФ, торкнувся всіх сфер життя суспільства, включно з ринком нерухомості. Купівля-продаж нерухомості у воєнний час вимагає особливої уважності з боку як продавців, так і покупців. Змінилися процедури, посилилися вимоги до перевірки документів і справжності угод, а юридичні ризики значно зросли. Нижче ми розповімо, як продати квартиру в Україні під час війни, які особливості потрібно враховувати під час купівлі, і чому без юридичної підтримки в цих умовах не обійтися.

Вплив воєнного стану на ринок нерухомості

З початку повномасштабної війни ринок нерухомості України зіткнувся з різким спадом активності. За даними Державної служби статистики України, кількість зареєстрованих угод скоротилася більш ніж на 60% у перші місяці війни. Водночас виникла необхідність переміщення населення із зон бойових дій, що активізувало ринок оренди і частково – купівлі-продажу нерухомості у відносно безпечних регіонах, таких як Львів, Івано-Франківськ, Закарпаття.

Воєнний стан вніс цілу низку обмежень. Наприклад, запроваджено особливі правила нотаріального посвідчення правочинів, обмежено роботу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (зокрема, його тимчасово призупинили в березні 2022 року). Також на ринок вплинули евакуація нотаріусів, обмежений доступ до архівів і неможливість очної присутності всіх сторін угоди.

Нові вимоги до оформлення угод

Переоформлення квартири у воєнний час супроводжується низкою юридичних особливостей. Основні зміни:

• Реєстр майнових прав працює в обмеженому режимі, з допуском лише уповноважених нотаріусів.
• Тимчасово заборонено дії з відчуження нерухомості для осіб, які перебувають за кордоном, без електронної довіреності з накладенням кваліфікованого електронного підпису.
• Обов’язкове проведення відеозапису нотаріальних дій.
• Посилені заходи ідентифікації сторін угоди, особливо якщо одна зі сторін – ВПО (внутрішньо переміщена особа).
• Додаткові перевірки джерела фінансування покупки, що обумовлено вимогами щодо запобігання легалізації доходів.

Ці заходи спрямовані на мінімізацію шахрайства, крадіжки житла шляхом підробки документів і незаконного переоформлення майна.

Особливості перевірки нерухомості перед купівлею

Купівля нерухомості у воєнний час вимагає граничної ретельності. По-перше, необхідно упевнитися, що об’єкт не пошкоджений унаслідок військових дій і не перебуває на тимчасово окупованих територіях. Друге – перевірити право власності, оскільки в умовах війни почастішали випадки спорів про право власності.

Юристи рекомендують обов’язково:

• Запросити виписку з Державного реєстру прав на нерухомість;
• Перевірити дійсність правовстановлюючих документів (договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду тощо);
• Переконатися у відсутності обтяжень – арештів, іпотек, податкової застави;
• Перевірити особу продавця та його дієздатність (особливо якщо він проживає за кордоном).
• Додатково варто переконатися, що на момент укладення угоди нерухомість не задіяна в кримінальних провадженнях і не є предметом судового спору.

Як мінімізувати ризики

Щоб угода пройшла законно і безпечно, необхідно дотримуватися таких рекомендацій:

• Не використовувати шаблонні договори. Враховуйте індивідуальні умови кожної угоди.
• Перевірка через кількох юристів. Особливо якщо нерухомість купувалася в 90-х або 2000-х роках, коли часто оформлялася з порушеннями.
• Оформлення довіреності. Якщо одна зі сторін не може бути присутньою, використовуйте кваліфікований електронний підпис.
• Обов’язкова участь нотаріуса. Навіть якщо сторони довіряють одна одній, нотаріус перевіряє легітимність угоди.
• Перевірка на предмет руйнування. Важливо оцінити технічний стан квартири або будинку, особливо в регіонах, де були бойові дії.

Ключове питання, яке часто звучить: чи варто продавати квартиру під час війни? Відповідь залежить від безлічі факторів – від локації об’єкта до терміновості отримання коштів. Якщо об’єкт нерухомості перебуває в зоні потенційної загрози або зруйнований – його ліквідність істотно нижча. Але в стабільних регіонах угоди можливі і навіть бажані, особливо якщо необхідна швидка релокація.

Чому варто вибрати нас 

Юридична компанія Justice має багаторічний досвід у супроводі угод з нерухомістю, включно з особливими умовами воєнного стану. Наші юристи:

• Супроводжують переоформлення квартири у воєнний час «під ключ»;
• Забезпечують повну юридичну чистоту угоди;
• Перевіряють об’єкт нерухомості за більш ніж 15 параметрами;
• Представляють інтереси клієнта в разі виникнення спорів про право власності;
• Консультують з питань: як продати квартиру в Україні під час війни і що врахувати під час купівлі.

Співпраця з нами – це безпека, законність і спокій під час проведення навіть найскладніших угод. Ми стежимо за всіма змінами в законодавстві та гарантуємо клієнтам професійний захист.

Воєнний стан в Україні кардинально змінив звичну процедуру купівлі-продажу об’єктів нерухомості. Продаж нерухомості у воєнний час тепер вимагає підвищеної юридичної підготовки, перевірки, а головне – уважного підходу до деталей. В умовах ризику підробки документів, відсутності доступу до нотаріусів або архівів, правових спорів і руйнувань – важливо заручитися професійною юридичною підтримкою. Якщо ви хочете провести безпечну і законну угоду, команда Justice готова допомогти вам на кожному етапі – від первинної консультації до державної реєстрації прав. Пам’ятайте, що саме зараз – не час для легковажних рішень, особливо коли йдеться про нерухомість.