Юридична допомога при купівлі нерухомості в Україні: перевірка документів і ризики

Купівля нерухомості в Україні – це не просто вибір квартири або будинку, а серйозний юридичний процес, де будь-яка помилка може обійтися дуже дорого. Вкладення коштів у первинне житло від забудовника або у вторинне житло на ринку вимагає уважності, адже на кону – десятки тисяч доларів.

Згідно з даними Міністерства юстиції України, кількість звернень до судів з питань оскарження угод щорічно збільшується. Причини – недостатня перевірка документів, шахрайство або помилки при оформленні. Тому все частіше покупці вдаються до послуг фахівців: юристів і нотаріусів.

Етапи юридичної перевірки нерухомості перед покупкою

Процес перевірки включає кілька послідовних кроків, кожен з яких спрямований на те, щоб мінімізувати ризики при купівлі нерухомості.

Перевірка правовстановлюючих документів

На першому етапі юрист аналізує документи, що підтверджують право власності: договір купівлі-продажу, дарчу, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду. Дуже важливо, щоб дані в них збігалися з інформацією в Державному реєстрі прав на нерухоме майно.

Перевірка наявності обтяжень

Другий крок – виявлення обмежень. Обтяження можуть бути різними: арешт майна, іпотека, судовий спір, заборона на відчуження. Для цього юрист робить запит до реєстру. Якщо виявлено арешти та обтяження нерухомості, угоду варто відкласти до їх зняття.

Перевірка історії об’єкта

Третій етап особливо актуальний для вторинного житла. Юрист перевіряє, скільки разів змінювався власник, чи не було спірних угод. Часта зміна власників може свідчити про юридичні проблеми або приховані конфлікти.

Перевірка продавця

Обов’язково перевіряється особа продавця: його дієздатність, наявність прав на відчуження об’єкта. Якщо продає довірена особа – довіреність повинна бути нотаріально завірена. Нерідко шахраї використовують підроблені документи.

Які документи необхідно перевірити: повний список

Для того щоб забезпечити юридичну чистоту угоди, потрібно запросити у продавця повний пакет документів.

Договір завдатку

До основної угоди часто підписується договір завдатку. Він фіксує наміри сторін і суму, яка забезпечить серйозність намірів покупця. Юрист допомагає правильно скласти його умови, щоб захистити інтереси клієнта.

Договір купівлі-продажу

Головний документ, який засвідчується нотаріусом угоди з нерухомістю. У ньому повинні бути чітко прописані всі умови передачі власності, ціна, порядок розрахунків і обов’язки сторін.

Державна реєстрація права власності

Після підписання договору нотаріус зобов’язаний внести дані до Державного реєстру прав на нерухоме майно. Без цього покупець не стане законним власником.

Основні ризики при купівлі житла і як їх уникнути

Навіть найкрасивіша квартира може приховувати небезпеки. Ось найчастіші загрози:

• купівля об’єкта з боргами за комунальні послуги;
• наявність зареєстрованих неповнолітніх;
• участь у незаконних схемах пайового будівництва;
• підроблені довіреності на продаж;
• суперечки про спадщину або спори про право власності.

Уникнути цих проблем допомагає комплексна перевірка та супровід угоди юристом. Детальніше про ризики читайте в матеріалі.

Особливості купівлі первинного та вторинного житла

Первинне житло

Тут ключове завдання – перевірка забудовника. Необхідно переконатися в наявності:

• прав на земельну ділянку;
• дозволу на будівництво;
• ліцензії на ведення діяльності.

Особлива увага приділяється схемі фінансування: пайове будівництво, фонди фінансування будівництва, житлові кооперативи.

Вторинне житло

Тут акцент робиться на перевірку документів на квартиру: історію власності, наявність зареєстрованих осіб, судових процесів. Іноді в квартирах прописані люди, які після продажу можуть оскаржити угоду.

Роль нотаріуса і юриста в угоді

• Нотаріус угоди з нерухомістю посвідчує договір, перевіряє правовстановлюючі документи і реєструє перехід права власності.
• Юрист проводить комплексну перевірку, виявляє ризики при купівлі нерухомості, консультує з питань оподаткування, допомагає оформити іпотеку (іпотека Україна).

Робота фахівця гарантує, що угода пройде без порушень і буде мати повну юридичну чистоту.

Оподаткування при купівлі нерухомості

В Україні існують обов’язкові податки при купівлі нерухомості:

Податки та збори

• 1% від вартості до Пенсійного фонду – сплачує покупець;
• 1% держмито – найчастіше оплачує продавець;
• 5% ПДФО (для резидентів) і 18% (для нерезидентів) при продажу житла;
• військові збори (1,5%).

Подробиці закріплені в Податковому кодексі України.

Купівля нерухомості в Україні завжди пов’язана з ризиками. Незалежно від того, чи розглядаєте ви первинне житло чи вторинне житло, необхідно ретельно підходити до перевірки. Тільки грамотний юридичний супровід угод з нерухомістю та участь професіоналів – юриста і нотаріуса, забезпечать юридичну чистоту угоди.