Юридичні аспекти купівлі та продажу нерухомості в умовах війни

Військовий стан в Україні істотно вплинув на ринок нерухомості. Незважаючи на нестабільну ситуацію, угоди з об’єктами продовжуються, проте вимагають підвищеної уваги до юридичних аспектів. Купівля нерухомості під час війни, як і її продаж, супроводжується низкою правових нюансів, пов’язаних з реєстрацією прав, перевіркою власності, ризиками втрати майна та неможливістю користуватися ним.

Особливості угод з нерухомістю у воєнний час

Операції з нерухомістю в 2025 році регулюються Цивільним кодексом України, Законом України «Про державний реєстр прав на нерухоме майно» та постановами Кабміну. Однак в умовах воєнного стану ряд процедур було спрощено або призупинено, особливо в прифронтових зонах та окупованих територіях.

Основною особливістю є необхідність особливої перевірки продавця та об’єкта: чи не порушені права власності, чи немає судових спорів, арештів або обтяжень нерухомості. Також важливо враховувати військові ризики для нерухомості, особливо в зонах активних бойових дій, де угоди тимчасово заборонені або обмежені.

Перевірка правового статусу нерухомості

Перед підписанням договору купівлі-продажу нерухомості важливо провести комплексну перевірку нерухомості перед покупкою. Це включає аналіз документів, технічного стану об’єкта, наявності прав третіх осіб і судових тяжб.

Перевірка документів на нерухомість

Необхідно запросити у продавця:

• Правовстановлюючі документи (свідоцтво про право власності, договір дарування, міни тощо).
• Виписку з Державного реєстру прав.
• Документи на земельну ділянку (якщо це приватний будинок).
• Паспорт об’єкта нерухомості (для квартири або комерційного приміщення).

Обтяження та обмеження

Серед найбільш поширених обтяжень:

• Арешт майна.
• Застава.
• Іпотека.
• Заборона на відчуження.
• Судові спори про право власності.

Така інформація також міститься в реєстрі прав. При наявності обтяжень угода може бути визнана недійсною.

Технічний стан об’єкта

Через обстріли і бойові дії важливо провести технічну експертизу об’єкта. Це особливо важливо для отримання експертної оцінки нерухомості, необхідної при купівлі, продажу або оформленні кредиту.

Ризики купівлі нерухомості в умовах війни

Ключові ризики купівлі нерухомості у воєнний час:

• Знищення або пошкодження майна внаслідок бойових дій.
• Втрата документів і неможливість довести право власності.
• Продаж об’єкта з підробленими документами.
• Відсутність доступу до об’єкта на окупованих територіях.
• Ризики подвійного продажу при недостатньому нотаріальному контролі.

Нотаріальне оформлення угод з нерухомістю

Нотаріальне посвідчення угод обов’язкове в Україні. Воно підтверджує законність і волевиявлення сторін. В умовах війни нотаріуси продовжують працювати в безпечних регіонах.

Договір купівлі-продажу

У договорі повинні бути вказані:

• Повні дані сторін.
• Інформація про об’єкт нерухомості.
• Ціна і порядок розрахунку.
• Відсутність обтяжень.
• Гарантія чистоти угоди.

Також бажано вказати, що продавець несе відповідальність за надання достовірної інформації.

Нотаріальне посвідчення угоди

Нотаріус перевіряє:

• Особистість сторін.
• Дієздатність.
• Право власності продавця.
• Відсутність обмежень і арештів.

Після посвідчення нотаріус відправляє інформацію до реєстру нерухомості, що ініціалізує державну реєстрацію права власності.

Державна реєстрація права власності

Реєстрація проводиться в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно. З 2022 року частина операцій переведена в онлайн-формат через ДІЮ або кабінет нотаріуса.

Державна реєстрація права

Результатом є отримання виписки з реєстру із зазначенням нового власника. Цей документ підтверджує право власності на нерухомість і необхідний для здійснення подальших дій (продаж, застава, оренда тощо).

Страхування нерухомості у воєнних умовах

Одним із способів знизити ризики є страхування від військових ризиків. У 2025 році низка українських та міжнародних страхових компаній пропонують спеціалізовані поліси, які покривають збитки від обстрілів, пожеж, руйнувань.

Однак не всі компанії готові страхувати об’єкти поблизу лінії фронту. Рекомендується уважно вивчати умови страхового договору.

Іпотечне кредитування

Іпотека у воєнний час працює обмежено. Національний банк України ввів особливий режим видачі кредитів. Програми іпотеки доступні переважно у великих містах, де немає активних бойових дій.

Іпотеку можливо оформити тільки за наявності:

• Оцінки нерухомості.
• Чистоти угоди.
• Страховки.
• Надійного фінансового стану покупця.

Податкові наслідки угоди

Податок на нерухомість і збори при продажу/купівлі включають:

• 1% до Пенсійного фонду (покупцем).
• 5% прибутковий податок (якщо продається не основне житло, продавцем).
• 1,5% військового збору.
• Податок на дохід при продажу в разі володіння менше 3 років.

Додатково важливо враховувати особливості оподаткування при оформленні спадщини або дарування нерухомості.

Купівля та продаж нерухомості у воєнний час вимагають ретельної юридичної підготовки. Особливу увагу варто приділити перевірці документів, наявності обтяжень, реєстрації права власності та оформленню договору через нотаріуса. Не менш важливим є страхування та розуміння податкових наслідків угоди. Для мінімізації ризиків настійно рекомендується юридичний супровід угод професійним юристом або ріелтором. З урахуванням нестабільності правового режиму на окремих територіях, спори про право власності стають все більш поширеним явищем. Тому кожна угода в 2025 році повинна бути не тільки юридично бездоганною, але і максимально захищеною від наслідків війни.