Чи можна оскаржити договір купівлі-продажу майна, якщо на нього накладено арешт

Придбання або продаж нерухомості – це завжди відповідальний крок, що вимагає ретельної перевірки юридичної чистоти об’єкта. Особливу складність становлять угоди з майном, на яке накладено арешт. Виникає закономірне запитання: чи можна оскаржити договір купівлі-продажу майна, якщо на нього накладено арешт? Далі ми розглянемо правові аспекти таких ситуацій в Україні, підстави для визнання таких договорів недійсними та процедуру захисту своїх прав.

Коли і чому виникає арешт на майно?

Арешт майна – це обмеження права розпорядження ним, що встановлюється державними органами для різних цілей. Найчастіше арешт накладають: у межах судових і виконавчих проваджень для забезпечення виконання рішень (стягнення боргів), у кримінальних процесах (як запобіжний захід забезпечення або можливе стягнення), за наявності податкової заборгованості, а також у справах про банкрутство – арешт майна під час банкрутства є стандартною процедурою для формування конкурсної маси.

Чи можна продавати арештоване майно?

Відповідь на це запитання категорична: ні, чи можна продати квартиру, якщо на неї накладено арешт, або як продати будинок, якщо він в арешті – це дії, прямо заборонені законом. Арешт якраз і означає обмеження права розпорядження майном, включно з його продажем, даруванням або обміном. Будь-які дії, спрямовані на відчуження арештованого майна, є незаконними і тягнуть за собою правові наслідки. Це стосується і питання як продати квартиру під арештом – такі дії не допускаються.

Недійсність договору купівлі-продажу майна під арештом

Договір купівлі-продажу, укладений щодо майна, яке перебуває під арештом на момент його укладення, є недійсним. Такий стан справ зумовлений тим, що угода порушує пряму законодавчу заборону. Запит визнати договір купівлі продажу недійсним у такій ситуації має під собою вагомі підстави.

Що таке нікчемний та оспорюваний правочин

Цивільний кодекс України (далі – ЦК України) розрізняє два види недійсних правочинів:

• Нікчемний правочин: Правочин є нікчемним у силу прямої вказівки закону. Для визнання його недійсним у судовому порядку не потрібно, він є недійсним з моменту вчинення. Правочин, вчинений з порушенням прямої заборони, встановленої законом (як у разі продажу арештованого майна), найчастіше є нікчемним.
• Спірний правочин: Правочин, недійсність якого прямо не встановлена законом, але який може бути визнаний таким судом за позовом однієї зі сторін або іншої заінтересованої особи з підстави, встановленої законом.

Юридичні підстави визнання договору недійсним

Основними юридичними підставами для визнання недійсним договору купівлі-продажу арештованого майна є:

• Порушення вимог закону: Відповідно до статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, встановлених частинами першою – третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.  
• Вчинення правочину з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства: (Стаття 228 ЦК України). Продаж арештованого майна може бути розцінений як спроба ухилитися від виконання зобов’язань або уникнути звернення стягнення на майно, що суперечить публічному порядку.
• Оскарження правочинів боржника фізичної особи: У контексті банкрутства, Кодекс України з процедур банкрутства передбачає спеціальні підстави для оскарження правочинів, вчинених боржником протягом певного періоду до відкриття провадження у справі про неплатоспроможність, з метою виведення майна з-під можливого стягнення.
• Факт накладення арешту підтверджується відповідним документом, наприклад, протокол накладення арешту на майно або постанова (ухвала) суду чи виконавця.

Хто і як може оскаржити угоду

Право вимагати визнання договору купівлі-продажу недійсним у судовому порядку мають:

• Сторони угоди: Продавець або покупець, якщо їхні права були порушені. Наприклад, покупець, який не знав про арешт.
• Особа, в інтересах якої накладено арешт: Це може бути стягувач за виконавчим провадженням, прокурор, державний орган або інша особа, чиї права чи інтереси порушено угодою.
• Державний або приватний виконавець: У межах виконавчого провадження виконавець має право звернутися до суду з позовом про визнання недійсним правочину щодо відчуження арештованого майна.
• Арбітражний керуючий: У справах про банкрутство керуючий санацією або ліквідатор має право оскаржувати угоди боржника.

Процедура оскарження відбувається шляхом подання позовної заяви до суду. Важливо правильно визначити підсудність справи та сформулювати позовні вимоги, посилаючись на відповідні норми законодавства та надаючи докази факту арешту на момент вчинення правочину. У такому разі йдеться про те, чи можна оскаржити купівлю продажу арештованого майна через судову процедуру.

Що відбувається після визнання договору недійсним?

Визнання договору купівлі-продажу недійсним тягне за собою правові наслідки, передбачені статтею 216 ЦК України – двостороння реституція. Це означає, що кожна зі сторін зобов’язана повернути іншій стороні все, що вона отримала за угодою. Продавець має повернути отримані грошові кошти, а покупець – повернути майно.

Однак, у випадку із заарештованим майном, ситуація може бути складнішою, оскільки майно залишається під арештом. Повернення майна покупцем не знімає з нього арешт. Подальша доля майна залежить від підстави арешту (наприклад, воно може бути реалізовано в рамках виконавчого провадження або залишено в кримінальній справі).

Роль юриста в оскарженні правочину із заарештованим майном

Кваліфікований юрист надасть неоціненну допомогу в:

• Правовому аналізі ситуації та визначенні перспектив оскарження.
• Зборі необхідних доказів (підтвердження арешту, факт укладення правочину).
• Підготовці вмотивованої позовної заяви з правильним визначенням позовних вимог і посиланнями на норми права.
• Представлення інтересів клієнта в суді.
• Контролі за виконанням рішення суду.

Особливо актуальна допомога юриста, якщо арешт пов’язаний з банківськими кредитами або якщо спір стосується самого права власності на майно після такої угоди.

Чому варто обрати нас

Наша юридична компанія Justice має значний досвід у вирішенні складних майнових спорів, включно з оскарженням недійсних правочинів і питаннями, пов’язаними з арештом майна. Ми спеціалізуємося, зокрема, на послугах юриста з банківських кредитів і успішно представляємо інтереси клієнтів у спорах про право власності. Наша команда глибоко розуміє специфіку українського законодавства та судової практики в цих питаннях. Ми готові надати кваліфіковану правову допомогу для захисту ваших прав і законних інтересів у найскладніших ситуаціях.

Продаж майна, що перебуває під арештом, є незаконним і тягне за собою недійсність договору купівлі-продажу. Такий договір, як правило, є нікчемним. Оскаржити його можуть зацікавлені особи через суд. Визнання правочину недійсним веде до реституції. З огляду на юридичну складність таких справ, звернення за допомогою до кваліфікованих юристів, які спеціалізуються на майнових спорах і кредитних питаннях, є критично важливим для ефективного захисту ваших прав.