Як обманюють при угодах з нерухомістю: як себе захистити

Ринок нерухомості, незважаючи на свою привабливість, залишається однією з найбільш ризикованих сфер для угод. На жаль, схеми шахрайства під час купівлі квартири та продажу не втрачають своєї актуальності. Щороку тисячі українців стикаються з недобросовісними продавцями або покупцями, втрачаючи значні кошти, а часом і саму нерухомість. Розуміння того, як можуть ошукати під час продажу квартири або купівлі, і знання способів захисту – це запорука вашої фінансової безпеки.

Основні схеми шахрайства з нерухомістю

Шахраї постійно вдосконалюють свої методи, проте більшість видів шахрайства під час купівлі квартири та продажу мають схожі риси:

• Продаж чужої квартири: це одна з найзухваліших схем. Як аферисти продають чужі квартири? Найчастіше це відбувається за підробленими документами (паспорт, правовстановлюючі документи на нерухомість), або з використанням довіреності, виданої недієздатною особою, або особою, про що вона не підозрює. Іноді аферисти користуються тривалою відсутністю власника, наприклад, якщо він перебуває за кордоном або в місцях позбавлення волі.
• Приховування обтяжень: Продавець навмисне приховує наявність застав, арештів, іпотек або сервітутів на об’єкті нерухомості. Покупець дізнається про це тільки після реєстрації угоди, коли вже пізно що-небудь змінити.
• Продаж квартир за заниженою ціною: Схема, покликана привабити покупців вигідною пропозицією. Часто такі квартири мають приховані юридичні проблеми, наприклад, перебувають у заставі у кількох банків, є об’єктом судових суперечок щодо права власності, або продаються за підробленим дорученням.
• Обман при купівлі квартири в новобудові: Пайове будівництво пов’язане з високими ризиками. Шахраї можуть продавати одну й ту саму квартиру кільком покупцям, або збирати кошти без дозволу на будівництво.
• Шахрайство із завдатком/авансом: Продавець бере завдаток із кількох потенційних покупців, а потім зникає або відмовляється від угоди.
• Використання “дзеркальних” квартир: Шахраї оформляють на себе право власності на квартиру, яка вже має власника, використовуючи підроблені документи.

Юридична перевірка нерухомості – ключ до безпеки

Щоб уникнути шахрайства при купівлі квартири, ключовим етапом є ретельна юридична перевірка. Вона включає:

• Перевірку правовстановлюючих документів: Переконайтеся в достовірності документів, що підтверджують право власності продавця (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину тощо).
• Перевірку власника: Звірте дані паспорта продавця з даними в правовстановлюючих документах. Переконайтеся в його дієздатності.
• Перевірку обтяжень: Запросіть виписку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Це дасть змогу виявити наявність арештів, застав, іпотек та інших обтяжень. 
• Перевірку історії об’єкта: Вивчіть попередні угоди з цією нерухомістю, якщо це можливо. Часта зміна власників може бути тривожним знаком.

Договір: що має бути в ньому обов’язково

Договір купівлі-продажу нерухомості – це основний документ, що захищає ваші інтереси. Він має бути складений максимально докладно і містити:

• Повні дані сторін: П.І.Б., паспортні дані, реєстраційний номер облікової картки платника податків.
• Точний опис об’єкта: Адреса, площа, кадастровий номер, кількість кімнат, поверховість.
• Ціну і порядок розрахунків: Чітко прописана сума, валюта, порядок оплати (готівковий/безготівковий розрахунок, терміни).
• Відсутність обтяжень: Пункт про те, що об’єкт не перебуває в заставі, під арештом, не є предметом судових спорів про право власності.
• Терміни та умови передання майна: Коли і як буде здійснюватися передача ключів і документів.
• Гарантії продавця: Зобов’язання продавця в разі виявлення прихованих недоліків або юридичних проблем.

Як убезпечити себе під час купівлі нерухомості

Щоб уникнути обману під час продажу квартири (у ролі покупця), дотримуйтесь цих рекомендацій:

• Не поспішайте: Не піддавайтеся тиску продавця. Ретельно перевіряйте всі документи.
• Не передавайте великі суми завдатку/авансу до перевірки: Обмежтеся символічною сумою, яка має бути офіційно оформлена.
• Перевіряйте комунальні платежі: Переконайтеся, що немає заборгованостей за комунальними послугами.
• Зверніться до нотаріуса: Нотаріус перевірить дієздатність сторін, справжність документів і відсутність обтяжень.
• Залучайте юриста: Професійний юрист з нерухомості допоможе провести всі необхідні перевірки і підготувати грамотний договір.

Як убезпечити себе під час продажу нерухомості

Для того, як продати квартиру щоб не обдурили, також існують свої правила:

• Перевіряйте покупця: Переконайтеся в його платоспроможності.
• Не передавайте документи заздалегідь: Усі оригінали документів передаються тільки після повної оплати та реєстрації угоди.
• Готівкові розрахунки: При передачі готівкових коштів використовуйте банківську комірку. При безготівкових розрахунках – переконайтеся в надходженні коштів на ваш рахунок.
• Обережно з довіреностями: Якщо покупець діє за довіреністю, ретельно перевірте її достовірність і термін дії.
• Супровід угоди: Оформлення угоди в нотаріуса – це обов’язковий крок.

Що робити, якщо ви стали жертвою шахраїв

Якщо ви усвідомили, що купили квартиру у шахраїв що робити? Дійте негайно:

1. Збережіть усі докази: Договори, чеки, листування, записи телефонних розмов.
2. Зверніться до поліції: Подайте заяву про шахрайство. 
3. Зверніться до адвоката: Юрист допоможе скласти позовну заяву до суду, зібрати докази і представити ваші інтереси. Можливо, доведеться оскаржувати угоду в судовому порядку.

Чому варто звернутися до нас 

Юридична компанія Justice спеціалізується на захисті інтересів клієнтів у сфері нерухомості. Ми пропонуємо комплексний підхід, що включає:

• Ретельну юридичну перевірку: Ми проведемо глибокий аналіз усіх документів та історії об’єкта, щоб виявити приховані ризики.
• Складання та аналіз договорів: Наші юристи розроблять договір, що максимально захищає ваші інтереси, або проведуть його експертизу.
• Супровід угоди: Ми будемо супроводжувати вас на всіх етапах, від переговорів до підписання договору та реєстрації права власності.
• Представництво в суді: У разі виникнення спорів про право власності або необхідності оскарження угоди, ми захистимо ваші інтереси в суді.
• Консультації: Ми надамо вичерпні відповіді на всі ваші запитання, щоб ви почувалися впевнено та захищено.

Угоди з нерухомістю – це серйозний крок, що вимагає максимальної обачності. Розуміння того, як можуть обдурити під час продажу квартири та купівлі, а також знання способів захисту, допоможуть вам убезпечити себе від недобросовісних дій. Пам’ятайте: інвестиції в юридичний супровід – це інвестиції у ваш спокій і безпеку. Не нехтуйте допомогою професіоналів, щоб уникнути шахрайства під час купівлі квартири та продажу, і зробити вашу угоду максимально прозорою та безпечною.