Юридична допомога при купівлі та продажу землі в Україні: нові правила та ризики

Author
Валентина Таран Адвокат
Маєте питання? Напишіть мені

З 1 липня 2021 року в Україні було скасовано мораторій на продаж сільськогосподарських земель, що ознаменувало початок повноцінного функціонування ринку землі. Цей крок відкрив нові можливості для інвесторів і громадян, але також породив безліч юридичних ризиків. Для успішного придбання землі в Україні або продажу землі в Україні необхідно розбиратися в нових правилах і процедурах, а також заручитися підтримкою кваліфікованого фахівця, такого як адвокат із земельного права. Правильне оформлення землі у власність і ретельна юридична перевірка землі – запорука безпеки угоди.

Зміни в законодавстві про ринок землі в Україні

Закон про обіг земель

Зняття мораторію регулюється Законом України № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення». Основні його положення:

  • До 1 січня 2024 року право на купівлю сільськогосподарських земель мали тільки фізичні особи – громадяни України.
  • З 1 січня 2024 року право придбавати землю отримали також юридичні особи, створені та зареєстровані за законодавством України, учасниками яких є виключно громадяни України, держава або територіальні громади.
  • Для юридичних осіб встановлено ліміт на купівлю землі – не більше 10 000 гектарів.

Обмеження за площею

Закон встановлює чіткі обмеження щодо площі земельних ділянок, які може придбати одна особа. Фізична особа може мати у власності не більше 100 гектарів, а юридична – не більше 10 000 гектарів. Ці обмеження спрямовані на запобігання концентрації землі в руках великих агрохолдингів та збереження конкурентоспроможності на ринку землі України.

Право переважної купівлі

Одним з важливих нововведень стало закріплення права переважної купівлі. Це означає, що орендар земельної ділянки має пріоритет при її купівлі. Продавець зобов’язаний повідомити орендаря про свій намір продати землю, і той має 2 місяці, щоб прийняти рішення. Детальніше про продаж землі, що перебуває в оренді, можна прочитати в статті.

Процедура купівлі та продажу земельних ділянок

Процедура купівлі-продажу землі вимагає суворого дотримання законодавчих норм.

  • Пошук ділянки та попередні переговори: Сторони домовляються про ціну, умови оплати та терміни.
  • Юридична перевірка: Цей етап найважливіший, про нього докладно нижче.
  • Складання та підписання договору купівлі-продажу: Договір купівлі-продажу землі повинен бути нотаріально посвідчений. Нотаріус угоди з землею перевіряє документи, особи сторін та відсутність обтяжень.
  • Державна реєстрація права власності: Після підписання договору нотаріус вносить інформацію до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що підтверджує оформлення землі у власність.

Юридична перевірка земельної ділянки: що потрібно знати

Перевірка цільового призначення

Перед покупкою вкрай важливо перевірити цільове призначення землі. Інформація про це міститься в Державному земельному кадастрі України. Зміна цільового призначення — складна і тривала процедура, тому краще відразу купувати ділянку, що відповідає вашим планам.

Перевірка обтяжень

Обтяження можуть істотно вплинути на використання ділянки. Це можуть бути:

Юридична допомога при купівлі та продажу землі в Україні: нові правила та ризики

Основні ризики при угодах із землею та як їх уникнути

Ризики при купівлі землі можуть бути різними: від недійсних документів до прихованих обтяжень. Ось як їх уникнути:

  • Неповноцінні або підроблені документи: Звертайтеся до професійного нотаріуса угоди із землею та обов’язково перевіряйте всі документи через державні реєстри.
  • Невідповідність даних: Розміри та межі ділянки в кадастрі можуть не збігатися з реальними.
  • Приховані обтяження: Недобросовісні продавці можуть замовчати про наявність сервітутів або застави.
  • Проблеми з правом власності: Продавець може не бути законним власником або мати обмеження на продаж.

Для мінімізації цих ризиків необхідна комплексна юридична перевірка землі, яку краще довірити досвідченому адвокату з земельного права.

Оподаткування операцій із землею

Податки при продажу землі залежать від декількох факторів:

  • Термін володіння: Якщо продавець володіє землею більше 3 років, він звільняється від сплати податку на доходи фізичних осіб (ПДФО).
  • Кількість продажів: Перший продаж у звітному році не оподатковується ПДФО. Другий і наступні оподатковуються за ставкою 5%.
  • Цільове призначення: Для земель сільськогосподарського призначення діють особливі правила.

Крім ПДФО, можуть стягуватися військовий збір (1,5%) та інші платежі.

Особливості оформлення прав власності на землю

Договір купівлі-продажу

Підписується у нотаріуса після ретельної перевірки всіх документів і згоди сторін. Договір купівлі-продажу землі повинен містити всі істотні умови: дані про сторони, опис ділянки, ціну, порядок розрахунків.

Державна реєстрація

Після підписання договору нотаріус реєструє право власності покупця в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. З цього моменту покупець вважається повноправним власником.

Земельні спори

Якщо виникають розбіжності або проблеми, пов’язані з купівлею-продажем, орендою, спадкуванням або межами ділянок, їх можна вирішити через земельні спори. Вони можуть бути врегульовані в досудовому порядку або через суд. Особливо складні питання можуть виникнути в разі спадкування землі.

Нові правила ринку землі в Україні відкрили нові горизонти, але й створили необхідність у серйозній правовій підтримці. Грамотна юридична допомога при купівлі та продажу землі дозволяє уникнути безлічі ризиків, пов’язаних з неповними документами, прихованими обтяженнями або податковими нюансами. Усвідомлений підхід, ретельна юридична перевірка землі та співпраця з досвідченим адвокатом із земельного права – запорука успішної та безпечної угоди на ринку землі України.