Скасування права власності

Скасування права власності потрібне, коли квартиру, будинок, земельну ділянку або інше майно незаконно зареєстрували за сторонньою особою. Причиною може бути підроблений договір, недійсна довіреність, незаконне рішення реєстратора, порушення прав співвласника або переоформлення нерухомості без справжнього волевиявлення власника.

У юридичному розумінні недостатньо просто видалити запис із Державного реєстру речових прав. Потрібно оскаржити документ або правочин, на підставі якого виникло незаконне право, а також визначити, кому належатиме майно після виконання рішення. JUSTICE аналізує реєстраційну справу, готує позов і представляє клієнта в межах практики спорів про право власності.

Коли можна скасувати право власності

Спосіб захисту залежить від того, як саме майно вибуло з володіння власника та на якій підставі іншу особу внесли до реєстру.

Звернення до адвоката потрібне, якщо:

• нерухомість переоформили без відома власника;
• для продажу використали підроблену довіреність;
• підпис у договорі виконала інша особа;
• майно відчужили без необхідної згоди співвласника;
• реєстратор провів дію без повного комплекту документів;
• право зареєстрували на підставі скасованого судового рішення;
• нерухомість переоформили всупереч арешту або судовій забороні;
• договір підписала особа, яка не усвідомлювала значення своїх дій;
• власника ввели в оману або примусили укласти правочин;
• порушено права спадкоємця;
• один об’єкт зареєстровано за декількома особами;
• майно вже перепродали наступному набувачу.

Судовий спосіб захисту може включати визнання договору недійсним, скасування рішення державного реєстратора, припинення незаконно зареєстрованого права, витребування майна та визнання права за належним власником. Закон вимагає, щоб судове рішення одночасно визначало подальше набуття, зміну або припинення речових прав, а не лише формально скасовувало реєстраційну дію.

Як скасувати право власності через суд: покроково

1. Перевіряємо реєстр. Отримуємо актуальні та архівні відомості про власників, обтяження й проведені реєстраційні дії.
2. Витребовуємо реєстраційну справу. Аналізуємо заяви, рішення реєстратора, договори, довіреності та додані документи.
3. Встановлюємо первинну підставу. Визначаємо, який правочин, документ або рішення спричинили незаконну зміну власника.
4. Перевіряємо подальші відчуження. З’ясовуємо, чи було майно перепродане та хто є його поточним зареєстрованим власником.
5. Забезпечуємо позов. Просимо суд заборонити продаж, дарування, поділ або повторну реєстрацію нерухомості.
6. Готуємо позовні вимоги. Поєднуємо вимоги так, щоб рішення реально відновлювало право клієнта.
7. Збираємо докази. За потреби отримуємо нотаріальну справу, зразки підпису, експертний висновок і матеріали кримінального провадження.
8. Виконуємо рішення. Після набрання ним законної сили контролюємо внесення правильних відомостей до реєстру.

Первинний аналіз займає 3-7 робочих днів. Позов зазвичай готується після отримання реєстраційних і нотаріальних матеріалів.

Які документи потрібні для скасування права власності

Для підготовки справи можуть знадобитися:

• договір або інший документ, за яким клієнт набув майно;
• витяг із Державного реєстру речових прав;
• інформація про історію реєстраційних дій;
• рішення державного реєстратора;
• матеріали реєстраційної справи;
• спірний договір купівлі-продажу, дарування чи іпотеки;
• довіреність, використана під час переоформлення;
• нотаріальна справа;
• зразки підпису власника;
• висновок почеркознавчої експертизи;
• документи про спільну власність;
• докази відсутності згоди на відчуження;
• ухвали про арешт або заборону реєстраційних дій;
• матеріали кримінального провадження;
• документи наступних набувачів;
• звіт про оцінку нерухомості;
• паспорт і податковий номер;
• довіреність або договір з адвокатом.

Якщо майно декілька разів перепродавалося, потрібно дослідити весь ланцюг переходу права та залучити до справи належних відповідачів.

Вартість і строки скасування права власності

Юридичний супровід скасування права власності коштує від 5 000 грн. Така вартість указана в чинному прайсі JUSTICE для спорів про право власності.

Остаточна ціна залежить від кількості спірних договорів, реєстраційних дій, власників, необхідності експертизи та термінового забезпечення позову.

Судовий розгляд переважно триває декілька місяців. Судовий збір залежить від сформульованих вимог і вартості майна. Окремо оплачуються оцінка, експертиза, витяги та отримання нотаріальних документів.

Судова практика

• Ситуація. Власник квартири дізнався, що нерухомість продали за довіреністю, якої він не підписував. Після першого переоформлення квартиру ще раз продали іншій особі.
• Що зробили. Адвокат отримав реєстраційну й нотаріальну справи, подав заяву про заборону подальшого відчуження та ініціював почеркознавчу експертизу. У позові були заявлені вимоги щодо недійсності довіреності й договору, припинення незаконно зареєстрованого права та повернення майна.
• Результат. Суд установив відсутність волевиявлення власника, визнав документи недійсними та визначив правові підстави для відновлення його права в реєстрі.
• Юрист напрямку: Валентина Таран – адвокатка у спорах про право власності, досвід роботи у сфері права – понад 8 років.

Стаття 215 Цивільного кодексу України визначає підстави недійсності правочину, стаття 216 – наслідки недійсності, а стаття 388 – умови витребування майна від добросовісного набувача. Порядок виконання рішення щодо реєстраційних відомостей регулює стаття 26 Закону про державну реєстрацію речових прав.